Priemerná ponuková cena bytov na Slovensku dosiahla v druhom štvrťroku 2026 hodnotu 3 430 €/m², medziročne o 10,2 % viac. Rast cien sa spomalil, hypotéky však v niektorých bankách zdražujú. Od januára 2027 sa navyše menia pravidlá ich poskytovania. Pozrite si aktuálne ceny, nové podmienky financovania aj náklady, s ktorými treba pri kúpe počítať.
Ak už hľadáte konkrétnu nehnuteľnosť, ponuky bytov a domov si môžete porovnať na realitnom portáli In The City. Okrem inzercie ponúka aj sprievodcu jednotlivými krokmi pri kúpe bývania, vybavovaní hypotéky či sťahovaní.
Ako sa zmenili ceny bytov v roku 2026?
Podľa Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná ponuková cena bytov v druhom štvrťroku 2026 hodnotu 3 430 €/m². Medzištvrťročne vzrástla o 1,6 %, medziročne o 10,2 %. Priemerná cena domov dosiahla 2 163 €/m².
Vývoj sa však medzi regiónmi výrazne líšil:
- Košický kraj: ceny medzištvrťročne vzrástli o 4,2 %.
- Nitriansky kraj: rast o 2,9 %.
- Trnavský kraj: rast o 2,4 %.
- Prešovský kraj: pokles o viac ako 4 %.
- Banskobystrický kraj: pokles o 1,3 %.
V Bratislave sa rast cien spomalil, zatiaľ čo niektoré ďalšie krajské mestá zaznamenali výraznejšie zdražovanie. Vývoj mimo veľkých miest nie je jednotný a závisí od lokálneho dopytu aj ponuky.
NBS vychádza z ponukových cien nehnuteľností. Štatistický úrad SR sleduje realizačné ceny, teda sumy, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predali. Podľa jeho údajov boli v druhom štvrťroku 2026 medziročne vyššie o 13,6 %.
Kde je bývanie najmenej dostupné?
Podľa Deloitte Property Index 2026 potrebuje kupujúci na nový byt s rozlohou 70 m² v Košiciach približne 15 priemerných hrubých ročných platov. V Bratislave je to 13,7 a v Banskej Bystrici 13,4 ročného platu.
Pri výbere bytu preto nestačí porovnávať ceny za meter štvorcový. Dôležitý je aj pomer ceny nehnuteľnosti k príjmom domácnosti a nákladom na financovanie.
Hypotéky v októbri 2026: aké sú aktuálne úroky?
V októbri pristúpili niektoré banky k zvýšeniu úrokových sadzieb. Slovenská sporiteľňa od 5. októbra zdražila hypotéky o 0,2 až 0,3 percentuálneho bodu. Prima banka od 15. októbra zvýšila sadzbu pri trojročnej fixácii z 3,60 % na 3,80 %.
Porovnanie najnižších inzerovaných sadzieb pri trojročnej fixácii k 15. 10. 2026:
| Banka | Úrok od |
| Prima banka | 3,80 % |
| ČSOB | 3,90 % |
| 365.bank | 3,90 % |
| Tatra banka | 3,99 % |
| mBank | 3,99 % |
| VÚB | 4,09 % |
| UniCredit Bank | 4,09 % |
| Slovenská sporiteľňa | 4,29 % |
Zdroj: FinGO.sk. Ide o inzerované sadzby, ktoré môžu byť podmienené ďalšími produktmi alebo splnením kritérií banky.
Ako ovplyvní úrok mesačnú splátku?
Pri hypotéke 200 000 € so splatnosťou 30 rokov vyzerá porovnanie nasledovne:
| Úroková sadzba | Mesačná splátka |
| 3,99 % | 954 € |
| 4,29 % | 989 € |
| 5,29 % | 1 110 € |
Orientačný výpočet anuitnej splátky bez poplatkov a poistenia pri nezmenenej sadzbe počas celej splatnosti.
Rozdiel medzi úrokmi 3,99 % a 4,29 % predstavuje približne 35 € mesačne. Pri porovnávaní hypoték preto sledujte nielen úrok, ale aj RPMN, poplatky, poistenie a podmienky získania zvýhodnenej sadzby.
Nové pravidlá hypoték od roku 2027: kto získa 90 % hodnoty bytu?
NBS schválila nové limity LTV, ktoré určujú maximálny podiel hypotéky na hodnote nehnuteľnosti. Zmeny sa začnú zavádzať od 1. januára 2027.
| Skupina žiadateľov | Limit LTV |
| Mladí do 35 rokov kupujúci prvé bývanie | 90 % |
| Ostatní žiadatelia | 80 % |
| Žiadatelia vlastniaci aspoň dve rezidenčné nehnuteľnosti | 70 % |
Zdroj: NBS – nové pravidlá pri hypotékach. Zavádzanie pravidiel je postupné, pri prísnejšom 70 % limite od júla 2027, a platia aj regulačné výnimky.
Vyššie financovanie prvého bývania je určené žiadateľom do 35 rokov, ktorí spĺňajú podmienky vlastníctva nehnuteľností. Pri spoločnej hypotéke sa posudzuje vlastníctvo všetkých dlžníkov. NBS zohľadňuje aj spoluvlastnícke podiely, preto si prípadné existujúce vlastníctvo treba overiť podľa jej metodiky.
Príklad: Mladý pár kupuje prvý byt za 220 000 €.
- Pri financovaní 80 % potrebuje 44 000 € vlastných zdrojov.
- Pri financovaní 90 % potrebuje 22 000 € vlastných zdrojov.
Vyššia hypotéka však znamená aj vyššiu mesačnú splátku a celkové náklady na úroky. Banka zároveň posudzuje príjem, existujúce záväzky a schopnosť splácať. Limit 90 % preto neznamená automatické schválenie úveru.
DPH a daň z nehnuteľností: s akými nákladmi počítať?
DPH pri kúpe novostavby
Pri bežnom zdaniteľnom predaji novostavby platí základná sadzba DPH 23 %, účinná od januára 2025. Pri kúpe staršieho bytu od súkromnej osoby, ktorá nekoná ako platiteľ DPH, sa DPH spravidla neuplatňuje.
Pred podpisom zmluvy si preto overte, či uvedená cena zahŕňa DPH, parkovacie miesto, pivnicu a ďalšie príslušenstvo.
Pri kúpe rozostavaného bytu si skontrolujte aj platobný kalendár. Prijaté zálohy môžu mať vlastný okamih vzniku daňovej povinnosti. Ak by sa počas výstavby zmenila sadzba DPH, výsledné zdanenie závisí od načasovania platieb a dodania nehnuteľnosti.
Daň z nehnuteľností
Daň z nehnuteľností určuje obec podľa vlastného všeobecne záväzného nariadenia. Sadzby sa preto líšia podľa lokality.
Ak byt nadobudnete v roku 2026 a vlastníte ho k 1. januáru 2027, priznanie podávate spravidla do 1. februára 2027, keďže 31. január pripadá na nedeľu.
Daňové priznanie sa štandardne nepodáva každý rok, ale pri vzniku daňovej povinnosti alebo príslušnej zmene rozhodujúcich skutočností.
Novostavba alebo starší byt: čo sa oplatí viac?
Slovenská bytová výstavba v roku 2026 výrazne spomalila. Podľa Štatistického úradu SR sa v druhom štvrťroku dokončilo 2 368 bytov, medziročne o viac ako tretinu menej. Počet začatých bytov klesol o viac ako 40 %.
Obmedzená výstavba môže v nasledujúcich rokoch ovplyvniť ponuku nového bývania, najmä vo väčších mestách.
V druhom štvrťroku 2026 podľa ponukových cien NBS novostavby medzištvrťročne zdraželi o 2,9 %, staršie nehnuteľnosti o 0,7 %.
Pri rozhodovaní zvážte rozdiely:
| Novostavba | Starší byt |
| Spravidla vyššia obstarávacia cena | Často nižšia obstarávacia cena |
| Zvyčajne nižšie počiatočné náklady na opravy | Možné náklady na rekonštrukciu |
| Moderné technológie a energetické štandardy | Závisí od technického stavu budovy |
| Pri výstavbe riziko oneskorenia dokončenia | Pri existujúcom byte možnosť rýchlejšieho nasťahovania |
Samotná cena za meter štvorcový nestačí. Pri staršom byte zohľadnite stav rozvodov, strechy, spoločných priestorov a plánované investície bytového domu. Pri novostavbe si overte štandard dokončenia a podmienky odovzdania.
Na čo si dať pozor pred podpisom rezervačnej zmluvy?
Pred kúpou bytu odporúčame preveriť šesť oblastí:
- Financovanie: Nechajte si predbežne posúdiť hypotéku a zistite, akú výšku úveru vám banka môže schváliť.
- Vlastné zdroje: Okrem požadovanej akontácie počítajte aj s rezervou na poplatky, vybavenie a nečakané výdavky.
- Mesačnú splátku: Prepočítajte si ju aj pri úroku vyššom o jeden až dva percentuálne body.
- Trhovú cenu: Porovnajte byt s podobnými nehnuteľnosťami v rovnakej lokalite, nielen s celoslovenským priemerom.
- Právny a technický stav: Skontrolujte list vlastníctva, ťarchy, prípadné dlhy súvisiace s bytom a podmienky rezervačnej zmluvy.
- Celkové náklady: Zohľadnite energie, správu domu, fond opráv, daň z nehnuteľností a prípadnú rekonštrukciu.
Rezervačnú zmluvu nepodpisujte bez preverenia podmienok vrátenia rezervačného poplatku, najmä ak financovanie ešte nemáte schválené.
Časté otázky
Klesnú ceny bytov v roku 2027?
Jednoznačnú predpoveď zatiaľ nie je možné urobiť. V druhom štvrťroku 2026 ceny medziročne rástli, ale tempo rastu ponukových cien sa spomalilo. Vývoj v roku 2027 ovplyvnia najmä úrokové sadzby, príjmy domácností, dostupnosť hypoték a ponuka bytov.
Oplatí sa počkať s kúpou na január 2027?
Čakanie môže mať zmysel najmä pre ľudí do 35 rokov, ktorí kupujú prvé bývanie a nemajú dostatok vlastných zdrojov. Nové pravidlá im môžu umožniť získať hypotéku až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Vyššie financovanie však môžu niektoré banky ponúkať aj podľa súčasných výnimiek. Rozhodujú preto konkrétne podmienky banky.
Môžem získať 90 % hypotéku, ak už vlastním podiel na byte?
Za určitých okolností áno. Záleží na veľkosti spoluvlastníckeho podielu a ďalších podmienkach NBS. Pri spoločnej žiadosti sa posudzuje vlastníctvo všetkých spoludlžníkov.
Je výhodnejšie kúpiť byt alebo zostať v nájme?
Závisí od ceny konkrétneho bytu, nájomného, úrokovej sadzby a plánovanej dĺžky bývania. Pri hypotéke splácate aj istinu a budujete vlastný majetok, no zároveň platíte úroky a nesiete náklady na vlastníctvo. Porovnajte preto celkové náklady oboch možností, nielen mesačný nájom a splátku.
Článok má informačný charakter a nenahrádza individuálne finančné ani právne poradenstvo.
